Duna House: Fordulat a panellakások árában, Budapest is érintett lehet
A Duna House ingatlantranzakciós adatai szerint 2025 végére országszerte elkezdődött a lakásárak korrekciója. Az előző év utolsó negyedévében a nominális lakásárindex 13 pontos csökkenéssel 387 pontra esett vissza, tükrözve a panel- és téglaárindexek túlnyomó többségének lefelé történő elmozdulását.
Különösen érdekes, hogy Budapesten a panellakások árainak emelkedése 2025 végén is megfigyelhető volt, a fővárosi panelárindex 465 pontra ugrott, míg a harmadik negyedévben ez az érték 458 pont volt. Reálértéken az index 209 ponton állt, ami szintén növekedést jelez. Eközben a budapesti téglaépítésű lakások árindexe stagnáló pályán maradt, ezzel tovább erősítve a panelek relatív előnyét a fővárosi lakáspiacon – állítja a Duna House közleménye.
Vidék viszont már egyértelműen korrekciós pályára állt. Kelet-Magyarországon a panelárindex 2025 végére a harmadik negyedévben mért 454 pontról 417 pontra csökkent, míg Nyugat-Magyarországon 469 pontról 477 pontra mozdult el, ami nominálisan stagnálást, reálértelemben pedig enyhe korrekciót jelentett. A reálindexek alapján a keleti régiókban a panelárak már láthatóan veszítettek lendületükből, míg nyugaton az ármozgások szinte megálltak.
A budapesti panelpiac eltérő tendenciáját a főváros szerkezeti jellemzői indokolják. „A panellakások továbbra is az alsó-középső ársáv legnagyobb forgalmú termékei Budapesten, míg a téglaépítésű ingatlanok árai átléptek a megfizethetőség felső határán. E különbség 2025 végére tovább nőtt, ami a keresletet a panelek irányába terelte” – fogalmazott Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Az Otthon Start Program hatása is érezhető a panelpiacon, különösen Budapesten. A program által mozgósított vásárlói bázis jelentős részének figyelme a használt és azonnali elérhetőségű lakások felé terelődött, szemben az új építésű ajánlatokkal. Az új ingatlanok kínálata Budapesten sokkal korlátozottabb a használt piacon, és az új ingatlanok négyzetméterárai sok esetben a magasabb ársávban helyezkednek el, így a vásárlók jelentős része kézzel foghatóbb lehetőségeket keresett a panellakások között.
Budapesti panelárak áttekintése
Jelenleg a budapesti panellakások átlagos négyzetméterára 1,2 millió forintot tesz ki. A legmagasabb árak a XI. és a XIII. kerületekben találhatóak, ahol az átlagos árszint 1,3 és 1,4 millió Ft/m² közötti tartományban mozog. A középső ársávba sorolt kerületekben, mint a III., IX., XIV. és XV. kerület, 1,2 és 1,3 millió Ft/m² közötti panelárak uralkodnak, míg a IV., X. és XXII. kerületekben az átlagos érték 1,1 és 1,2 millió Ft/m² között alakul. A legolcsóbb fővárosi panelpiac a külső pesti kerületekben található, ahol a XVII. kerületben 900 ezer Ft/m², a XVIII., XXI. és XX. kerületekben pedig jellemzően 900 ezer és 1 millió Ft/m² közötti értékekkel találkozhatunk.
Vidéki nagyvárosok áremelkedése
Vidéken a panellakások árai jelenleg egyértelműen a korrekció felé hajlanak. A Duna House tranzakciós adatai alapján a megyei jogú városok többségében 600 és 900 ezer Ft/m² közötti árszint a jellemző, míg a legerősebb vidéki piacokon, mint Győr, Székesfehérvár és Debrecen egyes területein, a panelárak 900 ezer és 1,1 millió Ft/m² közé esnek. Ezek az árszintek már alacsonyabbak az ősszel tapasztalt csúcsoknál, a kereslet továbbra is erős, de az áralku szerepe megnövekedett, a tranzakciós idők pedig meghosszabbodtak, ezeket a budapesti panelpiactól való eltérésekként emelhetjük ki.
Az előrejelzések szerint a budapesti panelárak emelkedése 2026 első hónapjaiban is folytatódhat, de a drágulás mértéke várhatóan mérséklődik. A vidéki csökkenő tendenciák idővel a fővárosi panelpiacra is begyűrűzhetnek, így 2026 második felében inkább oldalazó, erősen szelektív ármozgásokra számíthatunk.
